2026.06.19 2026.07.15

東証REIT指数連動型上場投信（1343）銘柄分析｜分配金・J-REIT ETFスコアシート

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⚠️ 免責事項

この記事はTJ個人の見解や実体験、決算資料等からまとめたものであり、特定の銘柄への投資を推奨するものではありません。投資に関する最終判断はご自身にてお願いいたします。本記事の情報は、2026年7月14日時点。

今回は、当ブログで初めてのETF（上場投資信託）、「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」（1343）を取り上げるよ！運用は野村アセットマネジメント、東証REIT指数に連動するETFで、これ1本でたくさんのJ-REIT（不動産投資信託）にまとめて分散投資できるんだ。

個別株のスコアシートとは見るポイントが少し違うけれど、年4回の分配金や信託報酬の低さ、いまのJ-REIT市場の割安感まで、みんなで一緒に学んでいこうよ！

東証ETF ｜コード 1343 ｜連動：東証REIT指数（配当込み）｜決算：年4回

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信

高配当株銘柄分析スコアシート｜運用：野村アセットマネジメント

市場価格終値（2026/07/14）

1,992.5円

前日比 +16.5円（+0.84%）／純資産総額約5,448.6億円

分配金利回り（実績）

4.63%

直近12か月分配金ベース

信託報酬（税込）

0.1705%

総経費率 0.20%

純資産総額

5,449億円

東証REIT連動ETFで国内最大

決算

年4回

2・5・8・11月の各10日

連動指数

東証REIT指数

配当込み

割安度（市場全体）

NAV 0.84倍

予想分配金利回り4.98%／2026年5月時点

市場価格×基準価額乖離率

約 +0.09%

ほぼゼロ＝裁定良好

直近分配金（100口）

2,370円

2026年5月10日支払

※データ取得日：2026/07/14

※「割安度（市場全体）」はJ-REIT市場全体の予想分配金利回り（4.98%）とNAV倍率（0.84倍）、出所はARES（不動産証券化協会）の2026年5月時点における集計値。NAV倍率は、市場全体がいま割安かどうかを見る目安。

📈 市場価格・基準価額・分配金の推移（上場来）

1343 東証REIT ETF｜長期推移

基準価額（100口・円）年間分配金（100口・円）

出典：野村アセットマネジメント・東証

※基準価額は各年末営業日の1口基準価額×100口。分配金は決算年（暦年）ベースの100口あたり年間合計。2026年は5月までの2回分（継続中）。出所：野村アセットマネジメント公式データ。

株勉強中ショウくん

分配金の棒、長い目で見ると年々のびてるね！基準価額のほうは上がったり下がったりだけど、もらえる分配金は右肩上がりに近い感じ。これってインカム狙いにはうれしいんじゃない？

いいところに気づいたね。このETFは東証REIT指数に連動していて、その中身は数十のJ-REITの集まり。各REITが受け取る賃料収入をもとにした分配金が、ETFの分配金に反映されるんだ。だから不動産の家賃という、比較的読みやすいインカムが土台になっているんだよ。

しかも年4回の決算で分配金が出るから、受け取りのリズムも作りやすい。だけど、基準価額そのものは市場で日々動くから、値動きと分配金は分けて考えるのが大事だよ！

📊 分配金利回り（実績）の推移

1343 東証REIT ETF｜長期推移

分配金利回り（実績・%）

出典：野村アセットマネジメント・東証

※各年は「年間分配金（100口）÷年末基準価額（100口）」で算出した実績利回り。直近のみ「過去12か月分配金÷現基準価額」（2026/6/16基準）。J-REIT市場全体の予想分配金利回り（割安度カードの4.98%）とは別の数値。出所：野村アセットマネジメント公式データより計算。

📊 純資産総額の推移

1343 東証REIT ETF｜長期推移

純資産総額（億円）

出典：野村アセットマネジメント

※各年末営業日の純資産総額（2026年は6/17時点）。出所：野村アセットマネジメント公式データ。設定来で着実に拡大し、東証REIT指数に連動するETFのなかで国内最大規模です。

📊 東証REIT指数（配当込み）の長期推移

1343 東証REIT ETF｜長期推移

配当込み（指数）配当なし・プライス（指数）

出典：東証REIT指数（2003/3/31=1,000）

※2003/3/31＝1,000を基準にリベース（出所：ARES／Bloomberg）。JPX公式の配当込み絶対値は非公表のため指数水準は当該基準値。各年末値（2026は5月時点）。配当なし（プライス）は比較の参考として2008・2025・直近2026/6/17（JPX公式）のみ点表示。

しばっち

この配当込みの線、20年で約5倍ってすごいよね？でもさ、配当なしのほうはほぼ横ばいなんだよね。だったら値上がりはあまり期待できないってことにならない？

鋭い指摘だね。まさにそこがJ-REITの性格なんだ。REITは利益のほとんどを分配金として出す仕組みだから、株のように利益を内部にためて値段がぐんぐん上がる、という伸び方はしにくい。だから価格（プライス）は横ばいでも、分配金を受け取って再投資していくと、トータルでは大きく育つんだよ。

つまり、J-REIT ETFは「値上がり益」より「インカムの積み上げ」で投資する方がいいんだ！

株勉強中ショウくん

純資産のグラフもずっと右肩上がりだね！これだけお金が集まってると、なんだか安心して持てそう。規模が大きいと、なにかいいことがあるの？

うん、規模の大きさはETFを選ぶうえで大事なポイントだよ。純資産が大きいと、市場で売買しやすく、市場価格と中身の価値（基準価額）のズレも小さくなりやすい。実際このETFの乖離率は約-0.02%と、ほぼピッタリなんだ。

このETFは東証REIT指数に連動する中では国内最大級。規模が小さいと突然の運用終了（償還）リスクもあるけれど、その心配が小さいのは長期保有では地味に効いてくる安心材料だね！

📋 ファンド基本情報等

項目	内容
運用会社	野村アセットマネジメント。日本のETF運用の最大手で、NEXT FUNDSシリーズを幅広く展開している。
設定・上場	2008年9月17日に設定、翌9月18日に東証へ上場。信託期間は無期限で、長期保有を前提に運用される。
連動対象指数	東証REIT指数（配当込み）。東証に上場するJ-REIT（不動産投資信託）の全銘柄で構成される時価総額加重の指数。
信託報酬・コスト	信託報酬は年0.1705%（税込）と低水準。各種費用を含めた総経費率でも0.20%で、低コストで分散投資できる。
決算・分配	決算は年4回（2・5・8・11月の各10日）。原則として経費控除後の配当等収益を分配する方針で、年4回の分配が受け取れる。
売買単位・最低投資額	売買単位は10口。市場価格ベースの最低投資額はおよそ2万円前後で、少額から始めやすい。
信託財産留保額	なし。市場で売買するETFのため、解約時に差し引かれる留保額は設定されていない。
純資産・流動性	純資産総額は5,000億円超で、東証REIT指数連動ETFのなかで国内最大規模。市場価格と基準価額の乖離も小さく、流動性は高い。
指数の構成銘柄数	東証REIT指数は58銘柄のJ-REITで構成（2026年5月時点）。これ1本で多数の不動産ファンドに広く分散できる。
用途別の配分	複合・総合型がおよそ半分を占め、オフィス・物流・住宅・ホテルなどが続く（2026年5月時点）。用途が分散されている点が特色。
主な組入銘柄	日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、日本都市ファンドなど大型REITが上位。上位10銘柄でおよそ4〜5割（2026年5月時点）。
市場全体の分配金利回り	J-REIT市場全体の予想分配金利回りは4.98%（2026年5月時点・ARES）。10年国債利回りに対しても一定の上乗せがある水準。
市場全体のNAV倍率	J-REIT市場全体のNAV倍率は0.84倍（2026年5月時点・ARES）。1倍割れは保有不動産の純資産価値より株価が安い状態を示す。
分配金の傾向	100口あたりの年間分配金は長期で増加傾向。賃料収入を土台とするため、相対的に読みやすいインカムが特徴。
価格変動・トラッキング	基準価額は不動産市況と金利環境で日々変動する。指数連動のため、対象指数との連動誤差（トラッキング）は小さく抑えられる設計。
金利環境との関係	J-REITは借入を活用するため、一般に金利上昇は逆風になりやすい。利回り商品として金利動向の影響を受けやすい点は留意したい。
長期リターンの源泉	配当込み指数は設定来で大きく上昇した一方、価格のみの指数はほぼ横ばい。長期リターンの中心は分配金とその再投資にある。

▼ くわしくデータを見る

出典：野村アセットマネジメント公式（銘柄ページ・月次レポート）・ARES（不動産証券化協会）・JPX。指数の構成は2026年5月時点。

株勉強中ショウくん

信託報酬が0.17%って、すごく安いね！しかもこれ1本で58銘柄もの不動産ファンドに分散できて、いまは市場全体が割安っぽい。なんだか良いことづくめに見えてきたよ！

そうなんだ！低コストで広く分散できるのは、ETFの大きな魅力だね。自分で何十ものREITを選んで買うのは大変だけど、これ1本ならまとめて持てる。NAV倍率が1倍を割れているいまは、市場全体として割安に見える局面でもあるよ。

ただ「割安だから必ず上がる」わけではないし、安いのには金利上昇などの理由もある。良い面と注意点はセットで持っておくのが、長く付き合うコツだよ！

しばっち

でもさ、REITって金利が上がると弱いんだよね？いまは金利が上がりやすい時代だって聞くし、そこはちょっと怖くない？

とても大事な視点だね。J-REITは物件を借入で買って運用するから、金利が上がると利払いが増えて、分配金や価格の重しになりやすい。実際、いまNAV倍率が1倍を割れている背景にも、金利の先行き警戒があると考えられるんだ。

一方で、家賃は物価とともにゆるやかに上がる面もあって、インフレに一定程度ついていける資産でもある。金利リスクを正直に受け止めつつ、利回りの上乗せや割安感とあわせて、総合的に判断していこう！

📌 投資信託（ETF）に関するご注意

本ファンドはETF（上場投資信託）です。分配金には運用収益から支払われるもののほか、元本の一部払戻しに相当する「元本払戻金（特別分配金）」が含まれる場合もあります。基準価額は組入資産の値動きにより上下し、元本が保証されているものではありません。保有期間中は信託報酬等のコストがかかり、運用にあたっては対象指数との連動誤差（トラッキングエラー）が生じることがあります。

🏆 NF J-REIT（1343）総合評価

【ファンドの特徴・コスト】
このETFは、東証REIT指数（配当込み）に連動し、東証上場のJ-REIT全体へまとめて投資できる上場投資信託。2008年の上場以来、純資産総額は5,000億円超まで拡大。東証REIT指数連動ETFのなかで国内最大規模となっている。信託報酬は年0.1705%（税込）、各種費用を含む総経費率でも0.20%と低水準で、これ1本で数十のJ-REITに低コストで分散できる点が最大の持ち味。市場価格と基準価額の乖離率は約-0.02%とほぼゼロで、流動性も高い。

【割安性・投資タイミング】
投資判断の目安として、J-REIT市場全体の指標を見ておきたい。2026年5月時点で、市場全体の予想分配金利回りはおよそ4.98%、NAV倍率はおよそ0.84倍（いずれもARES）。NAV倍率の1倍割れは、保有不動産の純資産価値よりも市場価格が安く評価されている状態を意味し、長期の10年平均（おおむね1倍前後）と比べても控えめな水準。

利回りの面でも、10年国債利回りに対して一定の上乗せが残っており、インカム資産としての相対的な魅力は保たれている。ただし「割安だから必ず戻る」と決め打ちはできず、NAV倍率の低さの背景には金利上昇への警戒もある。

【分配金・インカム】
このETFは年4回分配金を受け取れる。分配の実績利回りは直近で4.63%（直近12か月ベース）。100口あたりの年間分配金は長期で増加傾向にあり、J-REITが受け取る賃料収入を土台とするぶん、相対的に読みやすいインカムが特徴といえる。さらに、配当込み指数は設定来で大きく上昇した一方、価格のみの指数はほぼ横ばいで、長期リターンの中心が分配金とその再投資にあることがはっきり表れている。受け取った分配金を再び投じていく長期保有と、相性のよい一本である。

【注意点・リスク】
第一に、J-REITは物件を借入で取得して運用するため、一般に金利上昇が逆風となりやすく、利回り商品として金利動向の影響を受けやすい点。第二に、基準価額は不動産市況と金利環境で日々変動し、元本が保証されていない点。第三に、分配金には元本払戻金（特別分配金）が含まれる場合があり、見かけの利回りだけで判断しない注意が必要な点。なお、本記事の数値は、2026年7月14日の市場価格、および2026年5月時点の市場環境データに基づく。

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